サラリーマンは不動産投資のカモになりがち。それじゃあ割に合わないよ
不動産投資がサラリーマンの副業として人気です。
低金利時代に預貯金でお金を遊ばせておくよりも少しでもいい利回りで運用したい、そう思うのは当然です。
株よりも安全な不動産に投資するのも、本業があるサラリーマンとしては賢い選択だと思います。
そうした賢明な選択を行っているはずのサラリーマンが不動産投資でカモになっている、そんなケースが増えているようです。
ある不動産投資会社の勧誘について
有名質問サイトにおおむね次のような内容の質問がありました。
不動産投資会社から2,000万円程度の投資を勧誘されているが、投資をすべきか
条件は次のとおり
- 築10年程度（ワンルームマンション）
- 購入はほぼフルローン、返済期間35年
- 家賃月額約85,000円（おそらくサブリース）
- ローン完済後は約65,000円の収入
- 売却時には約1,400万円で売却可能
- 月々の支払い額約12,000円
細かくいえばキリがありませんが、にわかには信じられないほどひどい投資案件です。
回答者も口をそろえて質問者を止めています。
想定表面利回りを約５％としていますが、非常に甘い、不動産投資会社に都合のいい想定で作られた数字に見えます。
ローン金利は４％台後半と計算され、表面利回りとほとんど差なく、家賃収入ではローン返済を賄えない状態になっています。
そのため不足分を月々支払わなくてはならなくなっているものと考えられます。
月々支払いが発生する不動産投資なんてありえません。
担当者の暴走なのか、会社ぐるみのやり方なのか、定かではありませんが、ちょっと考えられない勧誘です。
質問が事実に基づいたものである証拠がないので、ここでは具体的な企業名は伏せます。
ただ、質問の内容が事実だとすれば、この不動産投資会社は顧客をカモりにきているといっていいでしょう。
怒りを通り越して呆れてしまいます。
サラリーマンをカモにする不動産投資会社とは
世間には不動産投資会社が数多く存在します。
ほとんどの不動産投資会社はまともなものなのですが、一部には悪質な、サラリーマンをカモにするような不動産投資会社も存在します。
サラリーマンを狙った悪質な不動産投資会社の特徴はつぎのとおりです。
過剰な営業手法
実現困難な運用実績や元本保証など、現実に即した話ではなく、顧客を騙そうとする手法を使うことがあります。
強引な勧誘や圧力的な営業
強引な勧誘、時には圧力的な営業をかけて、急いで契約を迫ることがあります。
誇大広告
不動産の利益や将来価値を過大に宣伝し、実際の状況とかけ離れた話をしてくることがあります。
また、実現不可能な利回りや収益を謳い、現実と乖離した数字で誘い込もうとします。
虚偽の物件品質
品質を偽って、低品質物件ばかり販売してくることもあります。
建物が老朽化していたり、立地条件が悪かったりする物件を、高品質な物件として提供することもあります。
「かぼちゃの馬車」問題では特に低品質な物件も問題となりました。
不適切な情報開示
物件の問題点やリスクについて適切な情報開示をせず、時には虚偽の情報を伝えることもあります。
高額な手数料や費用の請求
高額な手数料や予期せぬ費用を請求することがあります。
時には法定上限を超えた手数料や架空の費用を請求することすらあります。
詐欺的な手法の指示
書類の改ざんや不正利用など、不正な手法を指示してくることがあります。
スルガ銀行の不正融資やフラット35の不正利用などは大きな問題となりました。
公務員の方は特に注意が必要です。信頼できる不動産投資会社を選び、契約前には慎重に検討しましょう。必要であれば専門家の助言を求めることもおすすめです。
トラブルなどの履歴
悪質な不動産投資会社は、既に多くのトラブルを引き起こしていることがあります。
国土交通省ネガティブ情報等検索サイト利用すると、不動産会社の処分履歴などを調べることができます。
インターネットなどで調査を行い、評判の悪い不動産投資会社には注意することも大切です。
悪質な不動産投資会社は避ける
多くはありませんが、サラリーマンをカモにしようとしている不動産投資会社も存在します。
そんな不動産投資会社にかまっていては、お金も時間も吸い取られるばかりです。
カモられたくなければ悪質な不動産会社とは関係を持たないようにすることが不可欠です。
不動産投資でカモになりやすいサラリーマンは
サラリーマンがカモになるのは、不動産投資会社の側に問題がある場合だけとは限りません
サラリーマンの側に足りないところがあることもあります。
すべてのサラリーマンが不動産投資でカモになるわけではありません。
カモになりやすいタイプというのがあり、当てはまる方は特に気を付けたほうがいいでしょう。
高属性のサラリーマンがカモられる
大企業のサラリーマンや公務員など、いわゆる高属性のサラリーマンは不動産投資会社に狙われやすい存在です。
高属性のサラリーマンは相応の年収があり、手元資金も比較的多く持っています。
金融機関の与信が大きく、また融資も受けやすいので、より多くの資金を用意することが可能です。
この資金を悪い不動産投資会社や金融機関が狙っているのです。
彼らの関心の中心はカモの資金調達能力にあります。
調達できるぎりぎりの資金で物件を買わせる、それが彼らの商売なわけです。
知識不足のサラリーマンがカモられる
不動産投資に関する知識が不足していると合理的な投資判断はできません。
儲かる不動産はどういったものか、具体像が浮かばないと不動産投資での成功は難しくなるでしょう。
ただ、意識して勉強していなければ不動産投資について知識不足になりがちです。
学校で教えてくれることはありませんから、高属性のサラリーマンであっても知識が不十分なことも多いでしょう。
そうした知識不足を不動産投資会社に狙われることがあるのです。
例えば、投資は利回りで考える、ということだけ知っていたとしましょう。
そうすると、表面利回りのいい築古の物件など危険な物件に引っかかってしまうかもしれません。
では、実質利回りで考える、ということまで知っていたとしましょう。
今度は再建築ができないなど売却が極めて困難な物件に引っかかることになります。
サラリーマンをカモにしてくる不動産投資会社は、相手の知識の足りなさに応じたカモり方をしてきます。
築古の物件、特に既存不適格物件（新築時の法令では合法的に建てられていたが、現在の法令では基準を満たしていない物件）などは特にやりやすいようですね。
投資判断を他人任せにするサラリーマンがカモられる
投資判断を他人任せにするサラリーマンは、不動産投資会社に踊らされがちです。
大企業や官公庁で働いていると、リスクのある判断を自分でしないほうが合理的な場面があります。
過剰にエビデンスを集め、コンサルに調査を委託し、周囲に根回しをして、責任を問われないようにしてからでないと後が面倒だからです。
ただ、投資はそうしたものではありません。
今あるエビデンスから将来を予測し、他人に先んじて判断する必要があります。
他人に言い訳することも投資対象を教えることも必要はありません。
利益も責任も自分が取ればいいのですから。
不動産投資会社が儲かるといったから投資すると決めた、こんなサラリーマンはカモられます。
不動産投資に憧れているサラリーマンがカモられる
不動産投資に憧れているサラリーマンは不動産投資会社に狙われやすい存在です。
有利な資産運用先として不動産投資を選ぶのではなく、不動産投資をすることが目的化しているサラリーマンは不動産投資会社にとってありがたいものです。
多少何のある物件でも、手が出る金額であれば買ってくれることが多いのですから。
不動産投資に憧れているけれど知識が不足している高属性のサラリーマンは、不動産投資会社にとっていいお客さんです。
『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだばかりならなお結構です。
投資が自己目的化していて、すぐにでも不動産投資をはじめようとしているのですから。
サラリーマンが不動産投資でカモにならないためには
サラリーマンが不動産投資でカモにならないためには、次のことが大切です。
不動産投資に関する知識を身に付ける
どんな投資をするのにも最低限の知識が必要です。
儲かる不動産が具体的にはどのようなものか、自分なりに想像できる程度には知識を身に付ける必要があります。
最低限でも物件の適正価格とその物件の賃料水準を把握できなければなりません。
不動産投資に関する知識を身に付けるために、本を片っ端から読んでいくのもいいでしょう。
インターネットでいろいろと検索してみるのもいいでしょう。
ただ、効率的なのはスクールやセミナーで学ぶことです。
最初から雑多な知識を覚えようとしても効率が悪いだけでなく、知識が偏ってしまいがちです。
この点、スクールやセミナーを活用すれば、幹になる知識を体系的に教えてくれるので、効率的に学ぶことができます。
枝葉に相当する知識を身に付けやすくなりますし、知識が偏ることもありません。
投資判断は自分の責任でする
投資判断は自分ですると決める必要があります。
自分で判断ができないのであれば、できるようになるまで勉強をすることが大切です。
もちろん、不動産投資会社の意見は参考にしてもいいでしょう。
ただ、最終的な判断は自分ですることが重要です。
専門的な事柄なので自分で判断ができない？
であれば今は不動産投資をすべき時ではありません。
スクールやセミナーを利用するなどして、必要な知識を身に付けてからにしましょう。
不動産投資以外の投資も検討する
不動産投資にこだわる必要はありません。
ご自分の知識や経験に照らして、より有利に運用できるものがあればそちらを選択すべきです。
不動産投資なら安全に運用できるといっても、ある程度の知識は必要です。
株取引や外貨取引に比べれば多くはないかもしれませんが、それでもある程度以上の知識がないとカモられる危険が大きくなります。
すでに株式投資などに関する十分な知識や経験があるのであれば、そちらを優先したほうがいいのです。
不動産投資以上に有利な条件のものがあれば、そちらに投資したほうがいいでしょう。
個人投資家のレベルであれば、無理に不動産投資にこだわる必要はありません。
ただ、不動産投資をはじめるのに必要な知識はそれほど多くはありませんし、一度身に付けてしまえば他の投資でも応用が利くものです。
投資に関する知識があまりない状態であれば、不動産投資から投資の勉強をはじめるのはいい選択だと思われます。
不動産投資がサラリーマンに人気なのは
不動産投資は多くのサラリーマンが副業にできる
不動産投資が人気の理由の一つに、多くのサラリーマンが副業にできるということがあります。
副業解禁が話題になっていますが、副業が禁止されているサラリーマンはまだたくさんいらっしゃいます。
就業規則などでアルバイトなどが禁止している企業の方がまだまだ多数です。
しかし、不動産投資は預貯金と同様資金運用と考えられるので、特に禁止されていないところが多くなっています。
副業が法律で制限されている公務員も不動産投資について一定規模未満であれば自由にできるくらいです。
もちろん就業規則等を確認する必要がありますが、多くのサラリーマンは不動産投資をしても問題にならないのです。
不動産投資は預貯金より利回りがいい
現在の預貯金の金利はほとんど０ですから、預貯金で置いておいてもほとんど利息は付きません。
定期預金にしてもほぼ誤差といっていいほどの利息が上乗せされるだけです。
すぐに使う予定のあるお金でないのなら、他の方法で運用したほうがいいでしょう。
この点、不動産投資は預貯金に比べてリスクは大きくなりますが、より高い利回りとすることも可能です。
もちろん、マイナスの利回りになってしまうこともないわけではありません。
これについても事前に計画をしっかり練っておくことで、より安全な投資とすることが可能です。
不動産投資は株式投資などより安全
不動産の値動きは比較的ゆっくりです。
近年では年間10％を超えて変化することは多くありません。
不動産投資では長期的な視点で考えることの方が重要で、短期の値動きを気にして慌てて行動しなくてもいいのです。
また、不動産、特に土地は物理的に存在し続けますから、利用価値は残ることになります。
これに対して株式の値動きは大きく、１日で10％を超えて変化することもあります。
適時適切な行動をしないと資産が大きく目減りしてしまうこともあります。
また、株式投資の場合、企業の倒産などにより価値がなくなるおそれすらあります。
本業があり、投資だけに集中するわけにいかないサラリーマンにとって、ゆっくりした値動きや安全性は有利な条件といえるでしょう。
サラリーマンは融資を受けやすい
サラリーマンの与信は職場の信用力込みで評価されますから、自営業者などよりも有利な融資を受けられることがあります。
特に高属性のサラリーマンであれば、金融機関はより有利な条件で融資をしてくれます。
不動産投資でカモにならないサラリーマンになる
サラリーマンがカモになることなく不動産投資をするには、不動産投資に関する知識を身に付けること、投資判断は自分の責任ですること、不動産投資以外の投資も検討することが重要です。
そうすることで、預貯金より利回りがよく、株式投資などより安全な不動産投資に、融資を受けやすいメリットを活かして取り組むことができます。
カモになれないためには、不動産投資に関する知識を身に付けることが重要です。
すべてを一度に覚えようとする必要はありません、大事なことから順に学んでいくことが大事です。
本で学ぶのもよし、投資スクールやセミナーに通うのもよし、自分に合った方法で学んでいけばいいのです。
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