公務員が不動産投資でカモになる…やっぱりカモにはなりたくない！
公務員は不動産投資でカモになりやすい、当然のように言われることがあります。
必ずしも当たっているわけではありませんが、間違いというわけでもありません。
副業の不動産投資で左うちわ、節税に頭を悩ませている公務員もいらっしゃる一方、少なくない公務員が不動産投資でカモになり、中には自己破産をしていることもあります。
公務員が不動産投資でカモにならないためにどうすればいいのでしょうか。
不動産投資で公務員をカモにするのは…
不動産投資で公務員をカモにするのは誰でしょう？
代表的なのは次の人たちです。
もちろん良心的な人たちも多いのですが、カモにしようとしている人もいないわけではないのです。
不動産販売業者
不動産販売業者が公務員をカモにすることがよくあるようです。
不動産は基本的に相対取引になるので、物件の価格は個別に決まります。
値札が付いているわけではないので、販売開始価格は売り手の言い値になります。
また、不動産の売買価格が公開されることは少なく、その物件がいくらで取引されてきたかはほとんどわかりません。
仕入れ値がわからないのですから、売り手がどれほどの利益を乗せているかを買い手が知ることは困難です。
そのため、販売業者が自分の大きな利益分を上乗せして販売するケースが少なくありません。
こうしたケースでは、儲かるのは販売業者だけです。
購入者は利益の出る余地のない物件で四苦八苦することになります。
不動産仲介業者
仲介による取得だった場合にもカモにされることあり得ます。
仲介手数料は契約価格に基づいて計算されるので、仲介業者は高値で契約されたほうが儲かることになります。
もし値下げ余地があったとしても、無理をしてまで値下げ交渉をするインセンティブがないのです。
金融機関
金融機関も公務員をカモにすることがあります。
公務員は与信が高く、所得に対して多くの融資を受けることができます。
確かに、このことが公務員の不動産投資を有利にしてくれることもありますが、危険な面もあります。
なぜなら、この融資は物件の生み出す利益ではなく、融資を受ける人の将来の収入をあてにしたものだからです。
金融機関は不動産投資がうまくいくかどうかを重視していません。
金融機関としては利息を取れればいいし、もし不動産投資が失敗しても、融資を受けた人が本業の稼ぎで返してもらえればいいのです。
公務員は自己破産をしにくいですし、任意整理も周囲の目もあって容易なことではありません。
全額返済が確保されたようなものですから、金融機関からすればとりっぱぐれのないおいしい融資なのです。
不動産管理会社
不動産管理会社もカモにしてくることがあります。
管理費に見合った管理をしない、要するにさぼればさぼるだけ不動産管理会社は利益を上げられます。
不動産管理会社には業務をさぼるインセンティブがあるので、委託する側がしっかりチェックする必要があります。
不動産管理会社選びを失敗すると、管理費が嵩むだけでなく、不十分な管理のせいで物件の価値が下落することすらあります。
買取業者または買取仲介業者
物件を手放すときにもカモられる危険があります。
買取業者や買取仲介業者は、売り急いでいる相手に対しては特に強気で買い叩いてきます。
資金難にある相手ならなおさらです。
販売業者や管理会社にカモにされ、資金難に陥っている物件所有者を最後にカモろうとしてくるわけです。
公務員が不動産投資でカモられないためには
公務員が不動産投資でカモられないためには、カモろうとしてくる相手に適切に対応することが必要です。
不動産販売業者または仲介業者
根拠のある購入希望価格を設定し、それに基づいて不動産販売業者や仲介業者と交渉することが必要です。
そのためには想定損益を計算をして、利益が出る価格を算出することが欠かせません。
地域の標準的な賃料や空室率の水準に基づいた収入と維持管理費や支払利息、租税公課等の費用とから損益を計算、これに想定利回りを考慮して購入可能価格を算出するのです。
確かに、厳密な計算は難しいかもしれません。
しかし、何の目安もなく販売業者等との交渉にのぞんでも、カモがネギを背負って販売業者の口の中に跳び込むようなものです。
金融機関
金融機関にカモられないためには、無駄な融資を受けないことです。
貸してくれるだけ借りていたら、支払利息が嵩み、収益を圧迫することになります。
確かに融資を多く受ければレバレッジは効きますが、収益は圧迫されますし、何より金利上昇時のダメージが大きくなります。
貸してくれるから借りるのではなく、必要な分だけ借りるようにすることが重要です。
不動産管理会社
管理会社にカモられないためには、複数の管理会社を比較することです。
その際には価格だけでなく、管理業務の質についても考慮する必要があります。
買取業者または買取仲介業者
買取業者または買取仲介業者にカモられないためには、売り急ぐような状況にならないことです。
不動産投資全般を通してカモられることがないように、健全な運用に努めることが重要です。
不動産投資でカモになりやすい公務員
公務員が不動産投資でカモになりやすいといっても、カモになりやすい人もいればなりにくい人もいます。
公務員の副業であっても、うまくいっている人がいます。
もちろん失敗している人もいますが、世間で言われるように必ず失敗するというわけでもありません。
そこでカモになりやすい公務員の代表的なパターンをいくつか挙げていきます。
不動産投資をすることに憧れている公務員
『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだ直後になりがちです。
不動産投資をすることに憧れて、物件を取得すること自体が目的化してしまうパターンです。
とにかく投資物件を取得したい、不労所得を得て資産家の仲間入りをしたい、そんな思いが先走ってしまうと、不動産投資業者のカモにされてしまいます。
不動産投資について学ばない公務員
不動産投資は公務員に向いているからといって、何の知識もないまま不動産投資をはじめれば、いいカモになります。
不動産投資は専門的な知識が多く、経験がないとわからないことばかりです。
物件選びにも業者選びにも、知識や経験が求められます。
わからないからといって業者任せにすれば、費用を支払わされるばかりで利益になることは少ないでしょう。
不動産投資で儲ける意識が強すぎるまたは弱すぎる公務員
不動産投資をするのですから、儲けようとするのは当然です。
それでも不動産投資で儲けようとする意識が強すぎると、そこを不動産投資業者にうまく利用されてカモにされてしまいます。
大きく儲けようとすれば、相応に大きなリスクが存在します。
リスクに見合わないほど大きな儲け話には注意が必要です。
逆に、不動産投資で大きく儲けられなくてもいい、リスクなく安全に稼げればいい、などと考えている公務員もカモられやすい存在です。
不動産投資は大きくはないとはいえリスクがあり、リスクをゼロにすることはできません。
リスクを減らそうとすれば利益は減っていきます。
保険をかければリスクを減らすことができますが、保険料のコストが増加し利益を圧迫します。
コストをかければリスクは減りますが、利益も減ってしまいます。
不動産投資は投資です。
リスクに見合った利益を得ようとするものです。
リスクを取りたくないのであれば、投資はやめておいた方がいいでしょう。
努力をすれば成功すると信じている公務員
儲からない物件から儲けを出すことは困難です。
儲かるかどうかは立地条件や競合との関係といった物件の個性によってほとんど決まっています。
これは努力で変わるものではありません。
公務員は困難には努力で対応する人が多いのです。
管理会社と相談して広告を出したり、リフォームをしたり、儲かるように努力をします。
しかし、儲からない物件に対しては努力はあまり意味がありません。
儲からない物件から儲けを出す努力をするよりは、儲かる物件を探すことに力を注いだ方がはるかに合理的です。
場合によっては損切、その物件に投資することをあきらめることも考慮する必要があるのです。
不動産業者を信じすぎる公務員
業者が自分を騙すようなことはないと信じている方はカモられます。
業者が役所を騙さないのは仕返しがこわいからです。
別に公務員個人に忠誠心があるわけではありません。
取り立てて仕返しの手段のない公務員個人に、業者がそれほど忠実だとは限りません。
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